부동산 투자 수업 (기초편) - 정태익

 

 

독서에 대한 포스팅에는.. 책을 읽으며 유익했던 정보, 다시 생각해 볼거리 등을 정리하려고 한다.

포스트잇을 붙이거나 밑줄을 쳐놓으면 찾기가 힘드니.. 

대부분은 책의 내용이고, 일부는 나의 <생각>을 적어봤다.

평소 즐겨보는 '부읽남' 유튜브 채널을 운영 중인 정태익 님이 쓴 책이다. 부동산에 대한 지식이 거의 없는 사람들도 편하게 읽을 수 있고, 많은 인사이트를 준 책인 것 같다. 

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- 무주택자라면 '지금' 집을 사라. 전세 살지 마라. 전세는 큰 목돈이 묶이고 남에게 무이자 대출을 해주는 꼴이다. DSR 관점에서도 전세자금대출은 다른 신용이나 담보대출을 못 받게 한다.

 

- 집은 자산인 동시에 필수재이다. 가능한 빨리 나에게 맞는 집을 찾고, 가격이 오를 집을 찾는 눈을 키우는 게 투자 공부다. 처음이 무섭지 한번 등기를 치고 나면 많은 것이 보이기 시작한다. 

 

- 우리나라는 LTV가 매우 낮은 나라다. '조정 지역대상' 으로 묶인 지역은 50% 수준이다. (24년 기준 조정지역은 강남 서초 송파 용산 4구) 

 

-  청약에 목메려고 무주택을 유지하는건 좋지 않다. 추첨제는 운이고, 가점제는 점수를 한번 계산해 봐라. 6~70 점은 돼야 하는데 쉽지 않다 (무주택 기간은 30년부터 센다). 

 

- 내집마련 vs 적극적 투자. 자신의 상황에 맞게 자녀 계획과 함께 세워라. 자녀가 있고 부동산 초보자라면 내 집마련을 먼저 추천한다. 

 

- 집값에 영향을 미치는 4가지 

1. 국가경제 : 금리, 무역수지, 대출규제 등 유동성.. 한국 경제에도 관심을 가져라 
2. 지역적 영향 
3. 부동산 정책 : 다주택자 규제, 세금 정책. 다주택자 규제는 오히려 집값을 올린다? 계약갱신 청구권 (2+2, 특별한 이유 없으면 전세 연장 한 번까지는 5% 증가율 내에서 해줘야 한다 / 집주인이나 직계 가족이 실거주 들어가는 케이스 외). 계약갱신 청구권은 다주택자가 전세를 잘 안 놓게 하고, 4년 치를 한 번에 받으려 하게 한다. 다주택자 양도세를 올리면? 안 팔려고 하고 증여하려고 한다. 공급물량이 안 나오니 가격이 더 올라버린다. 
4. 심리적 효과 : fomo 

- 투자하기 전에 반드시 체크해봐야할 지표들 

1. 아파트 미분양률 : 입지나 가격이 매수자 입장에 마음에 들지 않았다는 지표 (국토교통부 통계누리 > 미분양주택 현황보고 or 네이버 > 미분양 주택수) 
2. 경매낙찰가율 : 집을 사는 방법은 3가지 (분양, 일반매매, 경매) 경매는 어렵다 일단. 전문가가 많다. 낙찰가율은 입찰가 ÷ 감정가. 감정가는 매각 6개월 이후에 책정된다. 이게 100프로가 넘으면 전부 감정가 위로 사갔다는 뜻. 높을수록 매매 수요가 많다는 뜻. (대법원 경매정보 > 지역별 매각통계) 
3. 향후 3년 입주물량 : 과거, 현재 말고 3년 내 미래 입주가 중요. 새 아파트가 들어서면 수요가 거기로 몰릴 수 있다. (아실, 부동산 지인) 
4. 인구수와 가구수 : 인구수보다는 가구수가 더 중요. 1인 가구 늘어나면 인구수 줄어도 수요가 늘 수 있다. (부동산지인 사이트 > 인구 증감률, 세대 증감률) 

이런 지표는 관심지역 대상으로 꾸준히 체크가 피룡하다. 

 

- 대출을 잘 사용해라. 원금은 최대한 늦게 갚아라. 적당한 수준과 기준만 지켜가며 대출을 이용해라. 

 

- 부동산은 가격이 내 생각과 다르다면 내가 보지못한 어떤 요소가 반영되어 있는 것. 가격 그 자체보다 가격에 영향을 미친 요소를 판단하고 그 요소가 미래에 어떻게 바뀔지를 생각해라. 

 

- 주택의 꾸준한 수요를 만드는 4가지 요소 : 위치, 편리함, 관심, 우월감 

 

- 부동산 세금은 크게 3가지 : 취득세, 보유세, 양도세로 나뉜다. 

• 취득세는 매매할 때 무주택자 기준 9억 이상 3.3%. 2주택은 조정지역 외 1 주택과 동일. 
• 보유세는 일단 자산이 크지 않으면 큰 부담은 아니다.. 재산세와 종부세로 나뉜다. 둘다 '보유'에 대한 기준은 6월 1일. (5월 31일에 등기 쳐서 소유권 이전받으면 1년 치 보유세를 내야 한다) 재산세는 자주 바뀌어 외울 필요는 없다. 10억 아파트 기준으로 백만 원선 금액을 일 년에 두 번 나눠낸다. 종부세는, 부자세로 1주택까지는 12억까지 공제하고. 그 이상의 부동산 자산에 대해 계산. 
• 양도세는 1주택자 경우 매도가 기준 12억까지는 비과세. 2년 동안 보유만 하면 됨 (조정지역은 실거주) 갈아타기 등으로 1 주택자가 일시적으로 2 주택 되는 경우도 일정 조건 (종전 집을 3년 이내 처분) 하에서는 비과세가 가능함. 
• 취득세는 위택스>지방세 정보 > 지방세 미리계산 // 보유세는 ezb.co.kr , 부동산계산기. com , r114.com 3군데 모두 확인. 세법이 자주 바뀜... 고가 주택이면 세무 서비스받는 걸 추천. 

- 무주택, 1주택까지는 세금을 너무 신경 쓰지는 마라.